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Immobilienbewertung | Immobilienkaufberatung

Zwangsversteigerungen – so kann die Immobilie gerettet werden: Sanierungsansätze und Verhinderung der Vermögenszerschlagung *

*von Johannes Fiala, Rechtsanwalt (München), Mediator (Univ.), MBA Financial Services (Univ.Wales), MM (Univ.), geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), EG-Experte (C.I.F.E.), Lehrbeauftragter (Univ. of Cooperative Education), Bankkaufmann (www.fiala.de)

Alles auf der Welt kommt auf einen gescheiten Einfall
und auf einen festen Entschluss an.
Johann Wolfgang von Goethe

Die Geschichte beginnt damit, dass eine Wohnung oder ein Haus finanziert wird – später werden die Belastungen zu hoch. Einerseits fehlte vielleicht eine ordentliche Beratung am Anfang – später kamen möglicherweise Schicksalsschläge (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Pflegebedürftigkeit) dazu. Dann steht plötzlich die Zwangsversteigerung vor der Tür.

Fehlerhafte Beratung bei der Vorsorge:
Bei der Finanzierung können erhebliche Fehler von Beratern und Versicherungsmaklern vorliegen. Denn Basis aller Überlegung ist, ob und wie der Kredit zurück bezahlt werden kann. Daher gehören entsprechende Haftpflichtversicherungen ebenso als Basis-Schutz dazu, wie auch Versicherungen gegen Krankheit, bei Arbeitsausfall oder Invalidität. Gerade im Versicherungsbereich geraten Berater leicht in eine Haftung für Unterlassungssünden.

Fehlerhafte Beratung bei der Immobilie:
Finanzberater dürfen rechtlich und steuerlich beraten – nicht selten ist jedoch die Beratung bis hin zur Finanzplanung/Finanzierungsberechnung lückenhaft, und daher unrichtig. Auch hier haften die Berater dem Kunden für fehlerhafte Beratung.

Bedeutung eines Sachverständigen-Gutachtens:
Ein unabhängiger Immobilien-Sachverständiger kann die Grundlage dafür legen, wesentliche Rechtsansprüche nachzuweisen. Nicht nicht nur bei typischen
„Schrott-Immobilien“ kommt es vor, dass der Käufer es mit einem Wucher zu tun hatte. Für eine Rückabwicklung und die nähere Bestimmung der Chancen und Risiken, kann ein Sachverständigengutachten eine wesentliche Grundlage darstellen.

Keine Sanierung ohne Sachverständigen:
Wesentlich kann solch ein Immobilien-Wert-Gutachten sein, um eventuelle Verhandlungen und sonstige Sanierungsbemühungen vorzubereiten. Dies schafft auch Klarheit darüber, was die Immobilie auf dem Markt objektiv beim Erwerb bzw. heute an Wert darstellt(e). Das Gutachten für die Zwangsversteigerung ist oftmals nicht die richtige Lösung.

Rechtliche Optionen zu Verzögerung:
Immer wieder geschehen nicht nur auf Seiten der Gläubiger (Banken und Versicherer als Kreditgeber) erhebliche Fehler, auch gibt es zahlreiche formale Fallen, beim Vorgehen der Justiz. Faktisch lassen sich zahlreiche Gründe finden, um gegen eine Zwangsversteigerung vorzugehen und das Verfahren damit faktisch in die Länge zu ziehen. Dies kostet Geld, und ist daher am Ende dort sinnlos, wo keine echte Lösung angestrebt wird.

Sinn und Zweck der Zwangsvollstreckung ist es nicht, den Schuldner um seine Existenz zu bringen oder sein Vermögen zu zerschlagen: Daher müssen die Möglichkeiten einer Sanierung ernsthaft und nach dem Prinzip der Verhältnismäßigkeit berücksichtigt werden.

Sanierungen können aus einem Bündel von Einzelmaßnahmen bestehen. Die beginnt mit Maßnahmen gegen die Vollstreckung, reicht über Klagen gegen Entscheidungen bis hin zu Verhandlungen. Nicht selten werden steuerliche und finanztechnische Erleichterungen übersehen, so dass die Sanierung gar nicht wirklich angegangen wird. Am Anfang sollte eine transparente Strategie stehen, und vor allem eine Klarheit über den Sachverhalt, also wie es zu der Situation gekommen ist.

Viele Betroffene wissen oft gar nicht, welche Möglichkeiten in ihrem Fall bestehen, weil sie den Wert ihrer Immobilie nicht kennen. Dieses Basis hilft auch bei der Frage, ob und wie eine Finanzierung funktionieren kann. Dazwischen steht das Sanierungskonzept, nicht selten verbunden mit Verhandlungen durch starke Partner. In jedem Fall sollte eines vermieden werden: Wertvolle Zeit verstreichen lassen. Denn diese Zeit wird benötigt, um die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen für einen Erfolg legen zu können.

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