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Immobilienfond: BGH ermöglicht wieder Rückabwicklung bei misslungenem Immobilieninvestment!
RA Johannes Fiala
Der BGH hat durch Urteil vom 22.07.2003 entschieden, dass die Bank zur Rückabwicklung verpflichtet ist, wenn ein Kapitalanleger aus einem geschlossenen Investmentfonds aussteigt welcher ihm von der Bank zusammen mit der Finanzierung verkauft wurde.
Bei Kreditinstituten gibt es ein Modell zur Maximierung der Einnahmen, welches den Namen „Cross-selling“ trägt. Die Bank profitiert zwei mal, einmal aus einer Provision für die Vermittlung des geschlossenen Investmentfonds (das kann z. B. ein Immobilienfonds sein, aber auch eine Schiffsbeteiligung), und ein weiteres mal durch den Verkauf eines Kredits an den Kunden. Das Motto lautet dann gegenüber dem Kunden „Sie sparen Steuern, profitieren durch eine Rendite, und benötigen (fast) kein Eigenkapital“.
Die Bombe platzt dann, wenn die Ausschüttungen ausbleiben oder zu niedrig ausfallen, und der Investor merkt, dass die Zuzahlungen an die Bank ihn zu belasten beginnen: Vorbei der Traum vom schnellen Geld – die Steuerersparnis war ja ganz angenehm, aber jetzt sollte das Modell weiteres Geld abwerfen, natürlich mehr als Zins und Tilgung erfordern. Wenn dies nicht eintritt ist der Kapitalanleger enttäuscht.
In dem vom BGH entschiedenen Fall kündigte der Investor seine Beteiligung an dem Investmentfonds wegen arglistiger Täuschung, und stellte die Zahlung von Zinsen sowie Tilgung ein. Damit waren erst mal die lästigen Zahlungen an die Bank vom Tisch.
Der BGH kam dem Investor entgegen und entschied, dass der kreditfinanzierte Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds ein so genanntes „Verbundgeschäft“ ist: Darauf kommt es an, um die Möglichkeit der Rückabwicklung zu bekommen.
Ähnlich ist der Fall gelagert, wenn eine überteuerte Wohnung als Steuersparmodell verkauft wurde, und der Bankkunde eine Rückabwicklung wünscht, weil die Immobilie nur einen Bruchteil dessen wert ist, was sie gekostet hat – und die Mieterträge entsprechend gering sind, also nicht ausreichen Zins und Tilgung zu bezahlen: Hier hat allerdings ein anderer Senat des BGH entschieden, dass der Anleger das „Verbundgeschäft“ nachzuweisen habe.
Der BGH billigte in dem hier entschiedenen Fall dem Investor zu, dass er den Investment- Fondsanteil der Bank „zurück gibt“, der Wert wird dann auf das Darlehen angerechnet, also abgezogen von der Darlehensschuld. Über eine eventuell zu Lasten oder zu Gunsten des Investors verbleibende Differenz hat die Bank abzurechnen. Soweit ein Guthaben für den Investor danach verbleibt, bekommt er sogar noch bereits bezahlte Raten für Zinsen und Tilgung von seiner Bank zurück.
Nachdem zahlreiche geschlossene Investmentfonds genügend Anhaltspunkte für eine „Kündigung wegen arglistiger Täuschung“ bieten, ist den Investoren zu raten, sich von solchen unrentablen Investments rasch zu trennen und das Geld besser anzulegen. In jedem Fall kann man sich damit dauerhaft von der Belastung in der Zukunft lösen, also sich ein ärgerliches Fehlinvestment damit vom Hals schaffen.
Überdies haften natürlich im Einzelfall für weitere, beim Kapitalanleger eventuell verbleibende Schäden oftmals der Initiator und der Anlageberater.
Nachsatz SV Gerhard Maier:
In den letzten Jahren haben wir im Auftrag verschiedener Rechtsanwaltskanzleien komplette geschlossene Immobilienfonds bewertet und sind zum großen Teil auf Kaufpreisüberhöhung von mehr als 100 Prozent gekommen.
Dass die Rechnung für den Kapitalanleger nicht aufgeht, ist mehr als zutreffend.
(Webseite RA Fiala unter Rechtsanwälte)
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