Privatgutachten kontra Gerichtsgutachten:
Das Gericht muss beides verwerten!
Das Gericht muss das von einer Partei auf ein gerichtlich eingeholtes Gutachten vorgelegte (entgegenstehende) Privatgutachten erkennbar verwerten. Das Privatgutachten kann das Gericht unter Umständen auch veranlassen, weiteren Beweis von Amts wegen zu erheben.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Gericht Einwände, die sich aus einem Privatgutachten gegen das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ergeben, ernst nehmen muss. Es muss ihnen nachgehen und den Sachverhalt weiter aufklären. Dazu kann es den Sachverständigen zu einer schriftlichen Ergänzung seines Gutachtens veranlassen. Insbesondere biete sich die mündliche Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen an. Ein Antrag der beweispflichtigen Partei ist dazu nicht erforderlich.
In dem vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht nur darauf verwiesen, dass alle vom Kläger in seiner Berufungsbegründung aufgeführten Unterlagen dem gerichtlichen Sachverständigen vorgelegen hätten und in seine Begutachtung eingeflossen seien. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat zwar das vom Kläger eingeholte Gutachten erwähnt und die Ergebnisse dieser Begutachtung wiedergegeben. Damit auseinandergesetzt hat sich der Sachverständige indes nicht; er wurde dazu auch nicht in den Tatsacheninstanzen aufgefordert. Somit hat sich das Berufungsgericht letztlich ohne eigene Begründung dem gerichtlich bestellten Gutachter angeschlossen, indem es dessen Ausführungen für überzeugend erklärt hat. Eigene Sachkunde, die den Gutachterstreit beilegen könnte, hat es dabei nicht erkennen lassen. Stattdessen hat es unkritisch die Wertungen des gerichtlich bestellten Gutachters und die darauf beruhenden Feststellungen des Landgerichts übernommen. Im Hinblick auf die Widersprüche zwischen dem Gutachten des Privatgutachters und dem des gerichtlich bestellten Sachverständigen hätte das Berufungsgericht letzteren dazu anhören müssen, gegebenenfalls unter Gegenüberstellung mit dem Privatgutachter des Klägers. Erforderlichenfalls hätte es ein weiteres Sachverständigengutachten einholen müssen, was der Kläger ausdrücklich beantragt hatte. Da das Berufungsgericht diese sich aufdrängenden Aufklärungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft hat, ist das Recht des Klägers auf rechtliches Gehör verletzt worden.
Quelle: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18.05.2009 - IV ZR 57/08
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05.02.2009 | Rechtsprechung
BGH prüft: Wie viel "Wohnfläche" hat eine Terrasse?
Der Bundesgerichtshof erwägt, Terrassen und Balkone bei der Berechnung der Gesamtfläche einer Mietwohnung generell mit einem Viertel anzusetzen. Das wurde am Mittwoch (4. Februar) bei einer Verhandlung in Karlsruhe deutlich.
Im konkreten Fall hat der Mieter einer schicken Kölner Maisonette-Wohnung seine Miete gekürzt, weil der Vermieter die Fläche der beiden Dachterrassen im Mietvertrag aus seiner Sicht zu hoch angesetzt hatte. Nach den Worten des BGH-Senatsvorsitzenden Wolfgang Ball überlegt der Senat, für solche Flächen pauschal die früher übliche Quote von 25 Prozent anzuwenden - was Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter schaffen würde. Ein Urteil wird erst am 22. April verkündet.
Hintergrund des Streits ist die langjährige Rechtsprechung des BGH, wonach eine Mietwohnung "mangelhaft" ist, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt. In diesem Fall darf die Miete entsprechend gekürzt werden. Der Kölner Vermieter hatte im Mietvertrag "ca. 120 Quadratmeter" angegeben. Tatsächlich summierten sich die Innenräume auf 90 und die beiden Terrassen auf 45 Quadratmeter. Der Mieter, ein Architekt, pochte darauf, die Außenflächen nur mit einem Viertel zu veranschlagen und kam damit auf eine Gesamtfläche von gut 100 Quadratmeter - also etwa 15 Prozent weniger als angegeben. Er kürzte die Miete um etwa 180 Euro.
Juristisch umstritten ist, ob sich die Gerichte bei privaten Mietwohnungen an den Vorschriften für den öffentlich geförderten Wohnraum orientieren sollten. Danach werden Balkone und Terrassen "im Regelfall" mit 25 Prozent angesetzt, allerdings kann die Quote im Einzelfall bis zur Hälfte betragen. "Das halten wir nicht für sinnvoll", sagte Ball. Der Senat habe die "Horrorvision", dass den Gerichten dann eine Prozessflut drohte. "Im Interesse der Rechtssicherheit" scheine es deshalb geboten, eine klare Anrechnungsquote vorzugeben. Deshalb will der Senat zumindest nach vorläufiger Einschätzung wohl auf eine früher geltende Regel zurückgreifen, die pauschal von 25 Prozent ausging.
Quelle: dpa-Meldung
Interessant ist, dass der BGH bislang die Verwendbarkeit der Wohnflächenverordnung (WoFlV) im frei finanzierten Wohnraum - mangels gesetzlicher Alternative - ausdrücklich bejaht hat. Nun soll mit der Anrechnung von Balkonen/Terrassen auf die Wohnfläche eine bedeutsame Regelung der WoFlV nicht mehr anwendbar sein. Fraglich ist, ob (zukünftig) auch andere Regelungstatbestände der WoFlV (z.B. die Anrechnung von Grundflächen unter Dachschrägen auf die Wohnfläche) im frei finanzierten Wohnraum nicht mehr anwendbar sind.
Was ändert sich in der Mietwertermittlung?
Obwohl sich die Überlegungen des BGH zunächst nur auf die Feststellung eines Mangels beziehen, ist davon auszugehen, dass auch in der Mietwertermittlung zukünftig dieselben Maßstäbe anzuwenden sein werden. Es ist nicht davon auszugehen, dass der BGH eine Wohnfläche zur Feststellung eines Mangels und eine (davon abweichende) Wohnfläche bei der Berechnung der Miethöhe einführen möchte.
Es ist allerdings unumstritten, dass Balkone/Terrassen unterschiedlichen Wohnwert besitzen. Das Marktverhalten, sprich die Bereitschaft eines Mieters, für Balkone/Terrassen immer 25 % der Miete für Wohnraum zu zahlen, existiert nicht. Der unterschiedliche Wohnwert ist in der nun beabsichtigten Regelanrechnung von 25 % (unabhängig von Größe, Nutzbarkeit und Lage) des Balkons/der Terrasse nicht berücksichtigt.
Deshalb muss der unterschiedliche Wohnwert in der Wahl der Vergleichsmieten bzw. bei der Anpassung der Vergleichsmietobjekte an das Bewertungsobjekt berücksichtigt werden. Dies entspricht dem Vorgehen in der von Sprengnetter Immobilienbewertung herausgegebenen Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR). Dort werden aus dem Marktgeschehen abgeleitete Wohnwertfaktoren angegeben, mit denen vorliegende Besonderheiten wie z.B. die hier vorhandene Übergröße von Dachterrassen in der Mietwertermittlung zu berücksichtigen sind.
Es macht durchaus einen Unterschied, ob von der Dachterrasse z.B. "nur" in einen Hinterhof geblickt werden kann (normaler, evtl. gar geringer Wohnwert) oder ob freie Sicht z.B. auf den Kölner Dom oder/und den Rhein gewährt ist (hoher Wohnwert). Demzufolge (und in Anrechnung der in dem vorliegenden Fall vorhandenen Übergröße der Dachterrasse) würde die anrechenbare Grundfläche der Dachterrasse nach WMR zwischen 14 % (normaler Wohnwert) und rd. 30 % (hoher Wohnwert) betragen.
Im Fazit wäre diese Entscheidung aus Sachverständigensicht zu begrüßen. Bei einer "starren" Wohnfläche sind alle wohnwertbeeinflussenden Merkmale einzig in der (Vergleichs-)Miete zu berücksichtigen. Bislang wurde der Wohnwert eines Balkons/einer Terrasse zumindest teilweise durch unterschiedliche Anrechnung der Grundfläche auf die Wohnfläche berücksichtigt und alle anderen wohnwertbeeinflussenden Merkmale waren in der Miete zu berücksichtigen. Zukünftig kommt es nicht mehr zu dieser Vermischung! Diese Entscheidung würde sowohl die Wohnflächenberechnung rechtssicherer machen als auch die Mietwertermittlung vereinfachen und transparenter gestalten.
Was ändert sich bei der Feststellung, ob ein Mangel vorliegt?
Die Wohnfläche der innen liegenden Wohnräume wird unverändert nach WoFlV ermittelt. Die Grundfläche der Balkone/Terrassen wird mit 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Zusammen bilden beide Anteile die tatsächliche Wohnfläche.
Ein Mangel liegt vor, wenn die in einem Mietvertrag angegebene Wohnfläche 10 % größer als die tatsächliche Wohnfläche ist. Da keinerlei Interpretationsspielraum vorliegt, ist die tatsächliche Wohnfläche nach einfachen (mathematischen) Grundsätzen ermittel- und überprüfbar. Der Rechtsfriede scheint in dieser Rechtsfrage gesichert.
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