Zwangsversteigerung - Gutachten - Überprüfung von Gutachten

Gutachten Zwangsversteigerung Überprüfung

Überprüfung von Gutachten, die zum Zwecke einer Zwangsversteigerung erstellt wurden.
Kann der Bieter sich auf das Gutachten verlassen?
Kann der Schuldner sich auf das Gutachten verlassen?

Interessenten haben keinen Anspruch darauf, eine zu ersteigernde Immobilie zu besichtigen.

Erwerber haben keinerlei Gewährleistungsansprüche, gleich wie gravierend die Mängel sind.
Eine genaue Prüfung des Gutachtens ist unbedingt zu empfehlen.
Oft wurden nur Außenbesichtigungen des Objektes durchgeführt.
Ein Ersteigern ist dann oft mit hohen Risiken verbunden.

Sie wollen eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erwerben, wir sind Ihnen gern behilflich und überprüfen das Gutachten und das Versteigerungsobjekt.

Im Gutachten für Zwangsversteigerungen sind Abweichungen - auch in erheblichem Umfang - durchaus erlaubt. Entscheidung  Oberlandesgericht Rostock (AZ 5 U 50/08).

Die Richter wiesen die Forderung als unbegründet ab. Bei der Erstellung von Wertgutachten in Zwangsversteigerungsverfahren würden geringere Anforderungen gestellt, da der Gutachter oft in sehr kurzer Zeit seine Arbeit erledigen müsse und vielfach auch nicht das ganze Objekt besichtigen kann.

Internetversion der gerichtlichen Gutachten?
Hierbei handelt sich dabei nicht um das Originalgutachten, sondern um eine aus Datenschutzgründen bearbeitete und gekürzte Fassung.

Deshalb wird auch keine Haftung für die Richtigkeit übernommen.
Daher, unbedingt das Originalgutachten bei Gericht einsehen und alle Angaben überprüfen.

Gerade im Zwangsversteigerungsverfahren ist die Einschaltung eines Sachverständigen und/oder Rechtsanwalts notwendig, um Fehlkäufe zu vermeiden.

Das Zwangsversteigerungsrecht und die Zwangsversteigerung ist sehr komplex und schwer verständlich; ohne gute Kenntnisse im Sachverständigenrecht und der ImmoWertV, ist das ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) nicht leicht zu verstehen.

Verkehrswertgutachten einsehen.
Wenn Sie sich nach der Objektbeschreibung für eine Immobilie interessieren, können Sie beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet hat, anfordern. Denken Sie daran, sich dafür das Aktenzeichen zu notieren. Das Gutachten enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie. Vorsicht, wenn die Ortsbesichtigung lange zurückliegt oder der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte. Achten Sie auf den Punkt „Besonderheiten": Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder auch langes Leerstehen.

Besorgen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug; liegt er der Versteigerungsakte nicht bei, fragen Sie beim Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Objekt liegt. Die Einsicht sollte Ihnen als Interessent nicht verwehrt werden. Normalerweise ist das Objekt lastenfrei, lassen Sie sich aber vom zuständigen Rechtspfleger über Ausnahmen informieren. Klug ist es auch, frühzeitig Kontakt zum Hauptgläubiger zu knüpfen: Nicht selten lässt sich schon im Vorfeld eine Einigung über den Mindestpreis erzielen, und die Bank verzichtet dann darauf mitzubieten. Wer Hauptgläubiger ist, steht in der dritten Abteilung des Grundbuchs. Dort sind Hypotheken und Grundschulden aufgelistet.

Sehen Sie sich auch sehr gut die zweite Abteilung des Grundbuchs an: Da steht, welche besonderen Lasten auf dem Objekt liegen: Wohnrechte auf Lebenszeit, Nießbrauch, Kaufangebote (Vormerkungen), Insolvenzvermerke und Hinweise auf frühere Zwangsversteigerungen. Klären Sie vor dem Versteigerungstermin, welche Rechte auch nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Denn nicht immer erlöschen die Lasten automatisch. Ob das Objekt vermietet ist, steht übrigens nicht im Grundbuch.

Nutzen Sie die Zeit und besuchen Sie im Vorfeld schon einige Versteigerungen, um den Ablauf kennen zu lernen.

Baufachmann (Sachverständigen) mitnehmen
Leider haben Sie nicht überall Zutritt, nicht selten wird die Erlaubnis sogar dem Gutachter verweigert. Doch gerade dann sollten Sie sich um einen Blick hinter die Kulissen bemühen. Haben Sie bei vermieteten Objekten keine Scheu, den Mieter anzusprechen: Vielleicht möchte er ja ganz gerne den möglichen neuen Eigentümer kennen lernen. In Mehrfamilienhäusern kann es sich auch lohnen, den Hausmeister oder Nachbarn zu interviewen. Nehmen Sie zur Besichtigung auf alle Fälle einen Baufachmann mit - bei Zwangsversteigerungen gibt es nämlich keine Gewährleistung (selbst wenn der frühere Eigentümer vor dem Auszug das Haus demoliert).

Denken Sie bei dieser Gelegenheit daran, dass Sie durch die Ersteigerung bestehende Mietverträge übernehmen. Unter bestimmten Umständen (z.B. Eigenbedarf) haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, müssen dabei aber die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. In diesem Fall muss die Kündigung zum ersten zulässigen Termin erfolgen, das ist der dritte Werktag nach der Verkündigung des Zuschlags!

Rechtliches klären
Erkundigen Sie sich beim Bauplanungsamt nach Bauleitplanungen, die die Nachbarschaft um das Objekt betreffen können (Flächennutzungs-, Bebauungsplan).

Im Bauaufsichtsamt erfahren Sie, ob das Objekt irgendwelchen Nutzungsbeschränkungen unterliegt, ob Baulasten bestehen oder eventuell noch offene Erschließungskosten auf Sie zukommen.

Klären Sie im Wohnungsamt, ob für die Immobilie eine Wohnungsbindung besteht (sozialer Wohnungsbau).

Das Grundbuchamt erstellt gegen eine geringe Gebühr einen Grundbuchauszug, der die rechtliche Vorgeschichte des Objekts dokumentiert (Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch oder Zwangsversteigerungsvermerke). Den Grundbuchauszug erhält jedoch nur ein Berechtigter.
Im Gutachten ist ein Grundbuchauszug i.d.R. beigefügt.

Zehn Prozent sind sofort fällig
Sichern Sie vor dem Versteigerungstermin die Finanzierung des Objekts. Sie müssen beim Termin zwar nur zehn Prozent anzahlen, haften aber für den gesamten Betrag. Kalkulieren Sie zusätzlich etwa fünf Prozent für Anschaffungsnebenkosten ein.(Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer).

Die Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent müssen Sie beim Versteigerungstermin bezahlen. Diese Summe können Sie seit Februar 2007 nicht mehr bar zahlen. Der Rechtspfleger akzeptiert aber einen von Ihrem Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsscheck oder einen Bundesbankscheck, der frühestens am dritten Tag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt wurde. Möglich ist auch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft.
Die Restsumme müssen Sie bis zum Verteilungstermin zahlen.

Die richtige Taktik wählen
Die Versteigerung unterteilt sich in zwei Abschnitte: den Bekanntmachungstermin und die Bietstunde.

Im Bekanntmachungstermin verliest der Rechtspfleger den Grundbuchinhalt, Versteigerungsbedingungen und andere Formalien. Achten Sie auf Unbekanntes und bitten Sie ihn notfalls anschließend um Aufklärung.

In der gesetzlichen Bieterstunde (die nur noch 30 Minuten dauern kann) geben die meisten Interessenten ihr Angebot erst in den letzten fünf Minuten ab. Durch ein frühes Gebot können Sie Konkurrenten aus dem Feld schlagen - eine sinnvolle Taktik, wenn Sie sich im Vorfeld mit der Gläubigerbank geeinigt haben. Niedrige Anfangsgebote verärgern allerdings die Gläubigerbank - unter Umständen gibt sie dann selbst ein deutlich höheres Gebot ab. Setzen Sie sich ein Limit und lassen Sie sich auf keinen Fall hochtreiben - Sie sind nicht im Spielcasino!

Freuen Sie sich aber nicht zu früh, wenn kein Konkurrent mitgeht. Bei einem Ersttermin können Gebote unter 70 Prozent des Verkehrswertes von den Gläubigern abgelehnt werden, unter 50 Prozent muss sogar der Zuschlag verweigert werden. Beim Zweittermin gelten diese Einschränkungen nicht.

Wir begleiten Sie gerne von der Gutachtenüberprüfung, Objektbesichtigung bis hin zum Versteigerungstermin.